Cuando formamos parte de una herencia habitualmente nos quedamos con el hecho de que pasamos a ser propietarios de un inmueble y es cierto, pero antes hay que cumplir con una serie de tributos. Por eso es importante saber cómo se valora un piso en una herencia.
Obligaciones al aceptar un inmueble heredado
Al fallecer un familiar o cuando una persona nos designa como heredero de un piso o de parte de él implica unas obligaciones fiscales. En concreto hay que abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, un tributo que hay que abonar en la Comunidad Autónoma en la que residía el fallecido en un plazo de seis meses tras la defunción.
El valor real de un piso
Para hacer el cálculo de lo que hay que abonar en el impuesto de sucesiones se parte del valor real del inmueble. La cuestión es conocer cómo se valora un piso en una herencia. Lo primero es estar al tanto de que el valor real es la cantidad que se acordaría pagar en una operación normal de compraventa. Sin embargo, establecer el valor real de una propiedad que se hereda es más complejo de lo que parece.
Habitualmente la estimación se suele establecer teniendo en cuenta uno de estos tres valores:
- Valor catastral
- Valor de adquisición
- Valor fiscal
Los expertos coinciden en señalar que para calcular el valor real de una propiedad es recomendable tener en cuenta el dato del valor fiscal, es decir, el valor establecido por Hacienda. Este valor fiscal lo calcula cada Comunidad Autónoma siguiendo sus propios parámetros que normalmente no tienen en cuenta el valor que tiene el piso en el mercado actual.
En la mayoría de Comunidades se puede solicitar la información del valor fiscal a través de Internet y la valoración tiene una validez de tres meses.
Desajustes valor fiscal valor real
A la hora de saber cómo se valora un piso en una herencia debemos ser conscientes de las implicaciones derivadas del desajuste entre el valor fiscal y el valor real. Si por ejemplo al valorar el piso elegimos una cifra inferior al dato del valor fiscal, corremos el peligro de que posteriormente Hacienda lo compruebe y reclame una cantidad mayor.
Asimismo, hay que recordar que el cálculo del valor fiscal no tiene que tener en cuenta el valor del mercado y por eso pueden darse situaciones en las que el valor fiscal es superior al precio de venta que tiene el inmueble en el mercado.
Destino del inmueble
Cuando se hereda un inmueble el objetivo es pagar lo menos posible en el impuesto de sucesiones. Para conseguirlo es fundamental saber cómo se valora un piso en una herencia y también tener claro qué se va a hacer con dicho inmueble: mantener la propiedad o venderla.
- Mantener la casa. En el caso de que el heredero quiera quedarse con el piso hay que liquidar una serie de tributos; en concreto el impuesto de sucesiones y donaciones y la plusvalía municipal. En este caso conviene declarar en el impuesto de sucesiones por el valor catastral, porque normalmente este valor es menor que el valor de mercado y, por tanto, se pagará menos.
- Heredar y vender. Cuando el propietario de una parte o de la totalidad de un piso no quiere quedarse con él debe saber que tendrá que hacer frente a tres impuestos.En primer lugar el impuesto de sucesiones, en segundo lugar el IRPF. En su declaración de la renta deberá pagar en función de la ganancia patrimonial que se logre al vender el piso. Así que para hacer el menor desembolso posible es aconsejable que el valor que se declara en el impuesto de sucesiones sea cercano al precio de venta de mercado. De esta manera se reduce la ganancia patrimonial por la que se tributa. Por último, el tercer impuesto al que hay que hacer frente es la plusvalía, que hay que abonar la correspondiente a la aceptación de la herencia y la de la venta de la propiedad.