Una de las cuestiones que plantea dudas cuando se compra o se hereda una propiedad es si el valor de bienes inmuebles es el correcto. Conocer este dato es muy importante porque, entre otras cosas, es el que se toma como punto de referencia para el cálculo de los pagos a la administración.
¿Qué es el valor de bien inmueble?
Antes de saber si el valor de bienes inmuebles es el correcto debemos conocer en qué consiste dicho valor. Cualquier propiedad tiene un valor que debe estar calculado de acuerdo a sus dimensiones, su ubicación y estado, entre otros factores. Pero al hablar del valor de un inmueble hay que distinguir entre el valor catastral, el valor real y el valor de mercado.
El valor catastral, según se recoge en el Texto Refundido de la Ley de Catastro Inmobiliario, es un valor administrativo que ha sido determinado objetivamente para cada bien inmueble partiendo de los datos que están recogidos en el catastro inmobiliario. Este valor se calcula teniendo en cuenta el valor catastral del suelo y el valor catastral de las construcciones.
Cálculo de valor real de un bien inmueble
Otro de los conceptos que se tienen en cuenta para saber si el valor de bienes inmuebles es el correcto es el llamado valor real. El valor real es por definición el valor que viene documentado en las escrituras de propiedad del bien. Asimismo se entiende que el valor real de un inmueble sería el precio que está dispuesto a pagar un comprador según las condiciones del mercado.
Pero estas condiciones dependen de muchos factores como la situación y el estado del inmueble, las condiciones concretas del mercado de compraventa además de la situación financiera tanto del vendedor como del comprador. Por todo ello en las Comunidades Autónomas se han fijado unos valores mínimos de referencia a partir de los cuales se pueden calcular los impuestos.
En concreto en algunas comunidades se calcula el valor real aplicando un coeficiente multiplicador sobre el valor catastral. No obstante, el término valor real plantea confusión y discrepancias por si esto es justo o no ya que también se enfatiza en que la valoración debe ser singular y motivada en un examen físico del inmueble.
Precio en el mercado
Por último, para estimar si el valor de bienes inmuebles es el correcto hay que tener en cuenta el valor de mercado que como se recoge en el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario es el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas.