Cómo comprar un piso procedente de una herencia

Cuando se está pensando en comprar una vivienda el precio de venta es muy importante, a veces incluso determinante; por eso la opción de comprar un piso procedente de una herencia se ve como una oportunidad única que hay que aprovechar. 

Sin embargo, el “chollo” a veces no es tal y puede salirnos caro. Así que, si no se quieren tener sorpresas desagradables, conviene tener en cuenta una serie de cuestiones. 

El atractivo de un piso procedente de una herencia

Una de las mayores ventajas que ofrece un piso procedente de una herencia es un precio bajo. En muchos casos los herederos no quieren mantener una propiedad en proindiviso y la mejor solución es venderla y repartirse el dinero. 

Esto, unido a las prisas, hace que el precio de venta sea algo más bajo que la media del mercado y que se vea por los compradores como una oportunidad. 

Consideraciones a tener en cuenta

Si se decide comprar un piso procedente de una herencia hay unas consideraciones que son muy importantes para que el proceso de compraventa se lleve a cabo sin problemas y adquiramos en pleno derecho el bien inmueble que queremos. 

La primera de ellas es estar seguros de que todos los herederos están de acuerdo en vender la propiedad. En los casos en los que haya más de un heredero es esencial contar con el consentimiento expreso de todos para proceder a la venta. 

Después es aconsejable comprobar que los herederos han inscrito la vivienda en el registro de la propiedad. De no ser así, no pueden demostrar que es suya y, por consiguiente, no pueden venderla. 

Asimismo, conviene verificar que los herederos han cumplido con los tributos derivados de la herencia. Es decir, que han pagado el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía. Si no ha sido así y surge cualquier problema con Hacienda, la Administración puede proceder a embargar la propiedad.

Comprar piso procedente de herencia

Principio de fe pública registral

Uno de los aspectos esenciales al que hay que prestar mucha atención es saber si como comprador nos ampara el principio de fe pública registral.

La fe pública registral está recogida en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria y su objetivo es preservar los derechos del comprador de buena fe. De esta manera este principio mantiene como buena la adquisición de una propiedad una vez que ha sido inscrita en el registro de la propiedad. Y esto es así, aunque después resultara que el vendedor, por diferentes causas, no era el dueño del inmueble y no constara en el registro.

Sin embargo, este principio tiene limitaciones si la compra se realiza a un heredero forzoso o directo (hijo, padre, esposo, tío…). En este caso la fe pública registral no se disfrutará durante los dos años siguientes al fallecimiento del dueño de la casa. 

El motivo de esta excepción del principio de fe es proteger los derechos de un heredero que, por distintas circunstancias, no haya acudido o no supiera que era heredero. 

Con todo esto, hay que ser conscientes que como comprador si no se está bajo el amparo de la fe pública registral los bancos pueden no conceder hipotecas por miedo a perder la garantía hipotecaria y que si aparece un heredero con mejor derecho de compra la operación se puede ver paralizada. 

Sin usufructuarios de la vivienda

Otra de las consideraciones es saber si sobre la propiedad hay algún usufructuario, ya que este puede reclamar el usufructo. Para realizar la venta hay que tener su consentimiento expreso para vender y comprar dicho usufructo.

Apoderado y escrituras públicas

Para evitar sorpresas es aconsejable que todos los herederos nombren antes del contrato de arras a un apoderado con poder notarial, así se evitan problemas de que alguno se vaya con el dinero o que en el momento de la firma decida no vender. 

Por último, al comprar un piso procedente de herencia es mejor hacerlo con escritura pública. La escritura privada es arriesgada porque si algún heredero tiene deudas pueden proceder a embargar el inmueble para cubrir esa deuda.